פסק-דין בתיק ת"א 10608/06

1.      התובע, מנהל מקרקעי ישראל, (להלן: " המנהל" או " התובע") מנהל את המקרקעין הידועים כגוש 8150 חלק מחלקה 63 אשר היו ידועים בעבר כגוש 8150 חלקות 5-8 בכפר יונה (להלן: " המקרקעין") עבור בעליהם- הקרן הקיימת לישראל.

2.      ביום 1/1/68 נחתם בין המנהל לבין  הנתבעים 1 ו- 2 ביחד עם מר וסו עזר הסכם חכירה לפיו הוחכרו המקרקעין למטרת הפעלת בית קולנוע.

3.      התובע הגיש נגד הנתבעים שלוש תובענות: ת"א 10608/06, ת"א 10676/06 ות"א 24794/11/09. בהתאם להחלטה מיום  17/8/09 הדיון בתביעות אוחד.

4.      התובע עותר לחיוב הנתבעים בתשלום דמי שימוש בגין שימוש חורג הנעשה במקרקעין לתקופה של 11 שנים משנת 1999 ועד 2009. כמו כן, עותר התובע לסילוק ידם של הנתבעים מן המקרקעין או צו עשה המורה להם לחדול מכל פעילות המנוגדת להוראות ההסכם.

טענות התובע

5.      התובע מפנה להוראות סעיף 4 להסכם החכירה הקובע כי המקרקעין מוחכרים למטרת הפעלת קולנוע ואסור לחוכר להשתמש במוחכר או בחלק ממנו ללא הסכמה מפורשת של המחכיר.  

6.      לטענת התובע מאז חתימת הסכם החכירה, נמנעו הנתבעים מלשלם את דמי החכירה השנתיים שנקבעו בהסכם.

7.      בנוסף, הנתבעים השתמשו במקרקעין, בניגוד להסכם החכירה, כאשר הסבו את הקולנוע לשימוש מסחרי (חנויות ובית קפה). הנתבעים אף משכירים חלק מהמקרקעין בשכירות משנה למטרות מסחריות והכל ללא הסכמת המנהל וללא אישורו.

8.      התובע מציין כי לאחר שלא שולמו דמי החכירה הוגשה כנגד הנתבעים בשנת 1984 תביעת פינוי וסילוק יד מהמקרקעין. בהמשך ניתן פסק דין לפינוי הנתבעים מן המקרקעין. הנתבעים הגישו בקשה להשהיית הליכי הפינוי וביצוע פסק הדין עוכב, אך הוא מעולם לא בוטל.

9.      התובע טוען כי במטרה להימנע מפינויים של הנתבעים מהמקרקעין נוהל בין הצדדים מו"מ להסדרת חוב דמי החכירה והסדרת השימוש החורג במקרקעין. אולם הנתבעים בחרו להתעלם ולא נענו לאף אחת מן ההצעות, ואף המשיכו להשתמש במקרקעין בניגוד להוראות ההסכם.

10.  בשנת 1991 החזיר התובע לחזקתו 900 מ"ר מן המקרקעין. לטענת התובע, החזרת השטח האמור נועדה, בין היתר, לעזור לנתבעים ולאפשר להם לקזז חוב דמי חכירה שנצבר עד ליום 4/2/91.

11.  לטענת התובע לאורך השנים הציע המנהל לנתבעים הצעות כספיות להסדרת החוב הנצבר של דמי החכירה שלא שולמו, וכן להסדרת השימוש החורג שנעשה במקרקעין על ידי עסקת שינוי ייעוד וניצול. אולם, הנתבעים לא נענו לאף אחת מן ההצעות ומשכך אף אחת מן ההצעות לא אושרה.

12.  לטענת התובע הנתבעים הם במעמד של פולשים במקרקעין וזאת עוד משנת 1984 עם הגשת התביעה לפינוי ומתן פסק דין. הנתבעים לא פעלו להסדרת חובם והשימוש החורג ומשכך ביטול החוזה נותר בעינו. על הנתבעים לשלם דמי שימוש בגין שימושם במקרקעין, שימוש שנעשה שלא כדין וללא הסכמת המנהל, וכן עליהם לפנות את המקרקעין.

טענות הנתבעים

13.  הנתבעים ציינו כי לא נדרשו לשלם במשך עשור דמי חכירה, ומשהוגשה נגדם תביעת הפינוי בשנת 1984 בשל חוב דמי חכירה פנו הם אל התובע בבקשה להסדיר את תשלום חובם בתשלומים.

14.  לטענת הנתבעים, לאחר הגשת תביעת הפינוי נתקיימו מספר פגישות בין הצדדים בהן הובהר לנתבעים כי אין כוונה לפנות אותם מן המגרש וכי כוונת התובע היא לחלוקה מחדש של המגרש תוך פדיון זכויות החכירה בשטח של כדונם וקיזוז חובות.

15.  לאחר שביהמ"ש עיכב את ביצוע פסק הדין ניהלו הצדדים מו"מ ובסופו הגיעו להסכם מחייב אשר עיקריו הועלו על הכתב על ידי בא כוחם דאז, עו"ד מוטי בן חיל, במכתב מיום 13/3/89 המופנה למנהל המחוז דאז, מר ורדי. בהמשך עוגן  ההסדר בסיכום מיום 4/9/90 שנערך על ידי מר מירון חומש, סגן מנהל המחוז. בהתאם לסיכום זה יוחזר למנהל שטח של 900 מ"ר ששוויו יקוזז מחוב דמי החכירה שנצבר, וניתן יהיה להשתמש ביתרת המגרש למטרת מסחר עפ"י התב"ע שבתוקף.

16.  בתאריך 4/2/91 תפס התובע חזקה בשטח של 900 מ"ר ומכר אותו לחברה אשר בנתה קניון בסמוך לבית הקולנוע.

17.  במהלך השנים פנו הנתבעים שוב ושוב לתובע וביקשו כי ימומש הסיכום, יוכן תחשיב וייחתם הסכם חכירה חדש, אך התובע לא מצא לנכון לממש את ההסדר ואף לא הפחית בספריו את שטח המקרקעין לאחר שכאמור תפס חזקה בשטח של 900 מ"ר.